(0532) 423 42 70 sadiakdag@msn.com

Hizmetlerimiz




Profesyonel Site ve Apartman Yönetimi

Bütçe Yönetimi : Sitenin mali yıl bütçesi kat malikleri kurulunda görüşülerek kabul edilmediyse yönetim kurulu işletme projesini hazırlar ve usulüne uygun bir şekilde tebliğ eder. Kesinleşmiş işletme projesi çerçevesinde toplanacak 
Hukuki Yönetim : Komşuluk hukuku ile iyi niyet ve dürüstlük kuralları içinde uzlaşılamayan durumlarda ve yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Hukuku, Medeni Hukuk, Borçlar Hukuku ve ilgili yasa hükümleri uygulanır.
Teknik Yönetim : Projede ortak kullanımı söz konusu olan tesis ve altyapı sistemlerinin faal halde yönetilmesi , işletilmesi , periyodik bakım hizmetlerinin alınması ve imalatçı/satıcı firmalarla olan işleyişin sağlanması kapsamında sunulacak olan hizmetlerin altındadır.

Satış

Gayrimenkullerinizin satışları

Pazarlama

Gayrimenkulün talep doğrultusunda tanımını yaparak satışa sunulması hizmetidir

İpotek

Gayri menkul rehnine ipotek adı verilir. Diğer bir deyişle, kişisel bir alacak hakkını güvenceye bağlamak amacıyla taşınmaz mallar üzerinde kurulan rehin hakkına ipotek denir. Örneğin konut kredilerinde, konutun borca karşılık alacaklıya ipotek edilmesi gibi. Mülkiyet borçluya aittir, ancak alacağın ödenmemesi durumunda ipotekli taşınmaz, icra yoluyla sattırılarak alacak tahsil edilebilir. Yasalarımıza göre ipotek, taşınmaz üzerindeki rehin hakkının tapu siciline tesçil edilmesi ile doğar. İpotek kurulmadan önce, taraflar aralarında bir "rehin sözleşmesi" yaparlar. Sözleşme ile borçlu malik, taşınmazı üzerinde, alacaklı yararına ipotek kurulmasını kabul eder. Rehin sözleşmesi Tapu Sicil Muhafızlığında resmi şekilde yapılır. Kurulan ipotek tapu kütüğünde belirlenmiş bir derecede bulunur. İpotekli malın icra yoluyla satışında birinci dereceden ipotek hakkına sahip olanlar, ikinci derecede hakka sahip olanlara göre öncelikli durumdadırlar. Ödeme veya başka şekillerde alacağın kalkması sonucu ipotek kaydı silinir. Fert veya kuruluşlar, gayri menkul satmalımı için, uzun - vadeli borç alır ve karşılığında bu gayri menkulleri ipotek ettirirler. Bunlara İpotekli Borçlar adı verilir. Batılı ülkelerde ipotek kredilerinin oluşturduğu İpotek Piyasaları vardır. Bu piyasalar ipotekli kredi veren mali kuramlardan oluşur. Bunlar arasında ticari bankalarla tasarruf sandıkları ve sigorta şirketleri önemli yer tutar.

Kat irtifakı

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya başlanmamış olan bir proje üzerinde kat mülkiyeti kurulması hakkı tanınmasıdır. Herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı denir. Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur. Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bu resmi senet tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir . Kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmi senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenlenmektedir.

Kat Mülkiyeti Kurma

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 3'e göre kat mülkiyeti  "Arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir" olarak tanımlanır. Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır. Kat mülkiyetinin kurulması için, o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Kat mülkiyetli yapı ise, iskan belgesi (yapı kullanım izin belgesi alınmış) ve krediye uygun olan yapıdır.

Gayrimenkul Danışmanlık Aracılık ve Satış İşlemi

Gayrimenkul Danışmanlığı gayrimenkul alırken, satarken, kiralarken veya gayrimenkulle ilgili finansman sunarken/temin ederken; hukuki, teknik ve fiziki verilerin, bilimsel, doğru ve hızlı bir şekilde araştırılıp sonucuna göre yatırım kararına yön verilmesi, yapılan yatırımın güvenilirlik ve zaman periyodunda getirisinin tespit edilmesi hizmetlerine verilen genel addır. Gayrimenkul sektörünün yapısı ve hukuki özellikleri nedeniyle birbirinden bağımsız çok sayıda yasal mevzuat ve idari işlemin konusu olma sı nedeniyle, gayrimenkulle ilgili yatırım kararı almadan önce, mutlaka yetkin kişi veya kurumlardan danışmanlık hizmeti alınması, yatırımdan beklenen faydanın sağlanması ve riskin minimize edilmesi için zorunlu hale gelmiştir. Gayrimenkul geliştirme projelerine altlık olacak her türlü bilgi ve belgeleri temin edip mevzuatı dahilinde yorumlayarak yatırımcılara rehberlik edilmesi de bu hizmet kapsamında değerlendirilmektedir.

Tapu Takip İşlemi

  Gayrimenkul satış işlemlerinin takibi sürecinde, müşteri adına tapu işlemlerini satışa hazır hale getirebilmek için, ya noter onaylı vekaletname, ya da kayıtlı bulunduğunuz emlakçılar odasından takip belgesine sahip yetkililerce  yapılmaktadır. Söz konusu tapu işlemleri takip sözleşmesi taraflar arasında imzalanır. Sözleşme kapsamında hak tahsis edilen ve hak tahsis eden kimseler ile gayrimenkule ilişkin bilgilere yer veriliyor.
          Tapu işlemlerinizde zaman kaybınız olmadan tapu takip işlemlerini yetkili personellerimizce takip ederek sizler zamandan kazanın. Harç ve vergilerin ödenmesi, belediye, banka ve Tarım Müd. işlemleri tarafımızdan takip edilsin. Sadece imza işleminde sizi tapuya çağıralım.

Kira Akid Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Noterden Satış Vaadi Sözleşmesi Yapma

Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi hukuki nitelik olarak iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir." Bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan bir ön sözleşmedir".Satış vaadini kabul eden satışın yapılamasını istemesine rağmen satış vaad eden sözleşme yapmaktan (satmaktan) kaçınırsa satış vaadini kabul edene mahkemeye başvurarak cebri tescil isteme hakkı verir. (1) Ön sözleşmenin olması için yapılan sözleşmede taraflardan birinin veya her ikisinin gelecekte borç doğuran diğer bir sözleşmeyi yapmayı üstlerine almaları gerekir.

Emlak Beyannamesi Düzenleme

Tapu alındıktan sonraki günden başlayıp o yılın sonuna kadar ilgili belediyeye emlak beyanına bulunmak gerekir. Bulunulmadığı takdirde ceza işlemleri uygulanır. Emlak beyannamesinde bulunurken yanınızda bulundurmanız geren bazı evraklar vardır:

  •  Beyanda bulunulacak taşınmazın tapusu,
  • Beyanda bulunacak kişinin nüfus cüzdanı fotokopisi,
  •  Beyanda bulunulacak daire ise yapı kullanma izni,
  •  Belediyeden alınıp doldurulan formudur.

Veraset Vergi Dairelerinden İlişik Kesme

Mirasçıların miras paylarını gösteren ve veraset ve intikal vergisi beyannamesine eklenmesi gereken mirasçılık belgesi, 01.10.2011 tarihine kadar yalnızca sulh hukuk mahkemesinden alınırken, 6217 sayılı İdari Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1512 sayılı Noterlik Kanununda yapılan değişiklik sonucunda, 01.10.2011 tarihinden itibaren mirasçılarca sulh hukuk mahkemesinin yanı sıra noterlerden de veraset ilamı alınır. Ölenden intikal eden mal varlığı için tarha yetkili vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir, Mirasçıların mükellefiyetiyle ilgili ve özellik arz eden diğer işlemleri yerine getirilir.

Aplikasyon

Aplikasyon, kadastro paftalarındaki parsel köşe noktalarının yeniden zeminde belirtilmesi ile parselin zemindeki sınırlarının gösterilmesidir. Bir başla deyişle aplikasyon, projeye göre yapı temelini arazi üzerinde oturacağı alanı belirleme işidir. Aplikasyon krokisi nereden alınır? Aplikasyon krokisi, parselin bağlı bulunduğu kadastro müdürlüğünden temin ediliyor. Aplikasyon krokisi, parselin tapu bilgileri ile ebatı ve konumunu sabitleyen koordinatları belirtir. Bu krokinin verilebilmesi için parsel malikinin talebi gerekiyor. Talep sonrasında havale edilen ilgili memurun parselin tekabül ettiği araziye götürülmesi ve parsele ilişkin aplikasyon işleminin gerçekleştirilmesi gerekiyor. Aplikasyon nedir, kısaca; Kadastro müdürlüğünden temin edilen parselin yerini gösteren krokidir. – Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma. İmar planı, imar uygulaması yapılan yerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulamaya esas olacak diğer bilgileri ayrıntılarıyla gösteren üzerine kadastral durumu da işlenmiş plana deniyor. – Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma. Çap ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafında verilen ve arsanın genel olarak sınırlarını ölçeksiz belirten bir belgedir. Röperki kroki ise arsanın ölçekli ve kesin sınırlarını koordinat sistemi üzerinde yer alan bilgileri ile gösteren belgedir. Her iki belge de arsa malikleri veya vekilleri tarafından çap için tapu ile, röperli kroki içinse tapu ve çapla başvurarak alınabilir. Metrekare üzerinden belirlenen bir harç yatırılması gerekmektedir. Röperli kroki, Tapu Kadastro Müdürlüğü'nden alınır. Röperli kroki inşaatların subasman aşamasından sonra belediyeye temel üstü vizesi için başvururken lazım olan bir evraktır. Röperli krokide binanın oturum alanı ve çekme mesafeleri görünür.

Vergi muafiyeti belgesini alma

Emlak vergisi, taşınmaz mal sahipleri tarafından ödenmesi gereken vergi olarak karşımmıza çıkıyor. Vergi ödemeleri senede 2 eşit taksit halinde ödeniyor. Vergide tek mesken sahipleri sıfır oranlı emlak vergisi avantajından faydalanabiliyor. Vergiden muaf olabilen kimseler arasında emekliler de bulunuyor. Peki, emekli emlak vergisi muafiyeti için gerekli belgeler nelerdir? Vergi muafiyeti için aşağıdaki dilekçe örneği ile ek olarak götürülmesi gereken belgeler ile birlikte belediyeye müracaat edilebiliyor.

Taksim (paylaşım)

Ortak mülkiyet olan gayrimenkullerin ortakların arasında paylaşılmasıdır. Paylaşım sonucunda ortakların arasındaki mülk ortaklığı sona erer ve her ortak kendisine düşen pay üzerinde kişisel mülkiyet hakkına sahip olur. Taksim işlemi sonunda her ortağa bir taşınmaz düşmesi gerekir. Rızai taksim ise; tarafların kendilerinin anlaşarak yaptığı taksime denir. Kazai taksim ise;  tarafların kendi aralarında anlaşamadığı durumlarda yargıç kararıyla yapılan taksimdir. Taksim İçin Hangi Belgeler Gerekir ?

  •  Taksim işlemi yapılacak gayrimenkullerin tapu senetleri -
  • Gayrimenkul ortaklarının ya da temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları 
  • Ortaların ( Maliklerin ) 2şer adet fotoğrafları ( son 6 ay içerisinde çekilmiş olmalı ) -
  • Ortaklar adına temsil söz konusu ise , temsili belirten belge 
  • Noter tarafından düzenlenmiş fotoğraflı ve onaylı Taksim Sözleşmesi .
  • Sözleşmede mirasçılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her mirasçı kendisine düşen gayrimenkulün tescilini isteyebilir(Tescil yetkisi yok ise , bu mümkün olmadığı taktirde mahkeme kararı gerekmektedir.)
  • İlgili belediyeden alınan Emlak Beyan değerini gösteren belge
  • Bina niteliği olan gayrimenkuller için zorunlu deprem sigortası

Tashih (düzeltme)

Düzeltme, tapu kütüğüne yanlış yazılmış bir kaydın belgelerine uygun olarak düzeltilmesi işlemidir (TST.85). Uygulamada yanlış veya eksik yazımlar malikin adı, soyadı, baba adı, cinsiyeti, payı, tarih ve yevmiye numarası, taşınmazın yüzölçümü gibi hususlarda yapılmaktadır. İlgililerinin istemi halinde belgesine aykırı bu tür yanlışlıklar tapu sicil müdürlüğünce düzeltilebilir (TKGM.Gn.1458). Ayrıca, 02.12.2004 tarihli 2004/8109 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Tapu Sicil Tüzüğünde yapılan değişikliğe göre kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde belgesine aykırı olarak basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi halinde müdür tarafından, nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak re’sen düzeltme yapılmasına imkan tanınmıştır. b) İstenen Belgeler

  1.  İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
  2.  Taraf/Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,
  3.  İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.
  4.  Kadastroda bilirkişi beyanına göre senetsizden yapılan tespitlerde yanlışlıkların düzeltilmesi için ilgili muhtarlıktan alınmış fotoğraflı ilmühaber, (yüzölçümü düzeltmelerinde ilmühabere gerek yoktur.
  5.  Varsa düzeltme nedenini gösterir belgenin aslı veya onaylı örneği,

Hibe(Bağışlama)

Kişiler arasında gayrimenkulün mülkiyetinin karşılıksız olarak devredilmesidir. Yaşı küçük olanların ( 18 yaşını doldurmamış ) ya da vasiyet altına bulunan kişilere ait olan gayrimenkullar veli veya vasilerince bağışlanamaz. Hibe 18 yaşını doldurmamış kişiler ve zihinsel özürlü kişiler tarafından da yapılamaz. Mal ortaklığı bulunan gayrimenkullerin üzerinde eşlerin ( karı ve koca ) beraberce bağışta bulunmalarıyla yapılabilir. Rucu ( Geri Dönme ) şartıyla bağış yapılabilir. Yani , bağış yapılan kişi hibe eden kişiden önce ölürse , gayrimenkulün mülkiyeti hibe eden kişiye geri döner. Rucu şartıyla yapılan hibeler veraset ve intikal vergisinden muaftır. Bazı kişiler Tapu harcını az ödemek için hibe yolunu kullanmak isterler fakat bu durumda veraset ve intikal vergisi vermek zorunda kalırlar.Hibe İçin Hangi Belgeler Gereklidir ? 

  •  Hibe edilecek gayrimenkulün tapu senedi
  •  Tarafların veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları 
  •  Tarafların son 6 ay içerisinde çekilmiş 2 adet fotoğrafı
  •  Tarafların yerine temsilci bulunuyor ise temsile ilişkin belge
  •  İlgili belediyeden alınacak emlak beyan değerini gösteren belge

Cins Değişikliği

Cins değişikliği, bir gayrimenkulün cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya; arsa veya arazi iken, bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işleme deniyor. Cins değişikliği işleminin gerçekleştirilebilmesi için bazı belgelerin eksiksiz biçimde hazırlanması gerekiyor. Cins değişikliği için gerekli belgeler;

  • Cins değişikliği istenen gayrimenkulün tapu senedi,
  • Gayrimenkulün maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
  • Yapısız iken yapılı hale gelen gayrimenkulün cins değişikliği işleminde yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasında sakınca olmadığına dair Belediye/Valilik yazısı.
  • Gayrimenkulün sahibinin veya hissedarlarının bir adet vesikalık fotoğrafı.

Cins değişikliği işleminin mali yönü; Her çeşit cins ve kayıt tashihinde emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilecek değer on binde 5 oranında harç tahsil edilerek, Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret de tahsil edilebilir.

Trampa

Malın malla değişimi şeklinde yani para kullanılmadan yapılan satışlardır. En eski ve ilkel toplumlarda uygulanan bir değişim (mübadele) şeklidir. Trampaya girişen taraflardan herbiri vermeyi arzuladığı mal bakımından satıcı, almak istediği mal bakımından da alıcıdır. Diğer bir deyişle, iki taraf da aynı zamanda bir alıcı ve satıcıdırlar.

İfraz ve Tevhit İşlemleri

İfraz, diğer bir adıyla ayırma, tapuda tek bir parsel şeklinde kayıtlı olan taşınamayacak boyutta malın, düzenlenmiş bölge haritasına uygun şekilde birden fazla parçaya ayrılması ve bu şekilde tescil edilmesidir. Parçalara ayrılacak mal eğer rehin ise, malın üzerinde irtifak hakkı ya da şerh var ise malın bütün hak sahiplerinin ortak rızası alınmalıdır. Tevhid, yani diğer adıyla birleşme ise tapuda ayrı ayrı kayıtlı olan ve birbirine bitişik şekilde yer alan birden fazla taşınamayacak boyutlardaki malın tek bir parsel şeklinde birleştirilmesidir. Aynı kişiye ya da değişik kişilere ait taşınmaz malların birleştirilmesi mümkün olmakla beraber yine mal üzerinde herhangi bir irtifak hakkı, şerh ya da rehin var ise bütün hak sahiplerinin rızası alınmalıdır..